Investir dans l’immobilier locatif est un moyen prisé pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. Cependant, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité qui s’applique à ces revenus pour optimiser son investissement. Dans cet article, nous vous proposons de passer en revue les bases de la fiscalité des revenus locatifs afin de mieux appréhender cette dimension souvent méconnue.
Les différents types de revenus locatifs
Il existe deux grandes catégories de revenus locatifs qui sont soumis à des régimes fiscaux distincts : les revenus fonciers et les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les revenus fonciers concernent les locations nues, c’est-à-dire sans meuble, d’un bien immobilier résidentiel ou commercial. Ils sont soumis au régime réel d’imposition ou au régime micro-foncier selon le montant des loyers perçus.
Les BIC, quant à eux, regroupent les revenus issus de la location meublée d’un logement ou d’une résidence avec services (résidence étudiante, résidence senior…). Ce type de location est soumis au régime réel simplifié ou au régime micro-BIC selon le montant des loyers perçus.
Le régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition s’applique aux revenus fonciers lorsque les loyers perçus sont supérieurs à 15 000 € par an et aux BIC lorsque les loyers perçus dépassent 72 600 € par an. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges et des dépenses liées à la location du bien immobilier pour déterminer le revenu imposable.
Les charges déductibles comprennent notamment : les intérêts d’emprunt, les frais d’agence, les travaux d’entretien et de réparation, les taxes foncières, etc. Il est également possible de déduire l’amortissement du bien immobilier dans le cadre des BIC.
Le revenu imposable ainsi déterminé sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Les régimes micro-foncier et micro-BIC
Le régime micro-foncier s’applique aux revenus fonciers lorsque les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges et dépenses liées à la location. Le solde est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime micro-BIC concerne les locations meublées dont les loyers perçus sont inférieurs à 72 600 € par an. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % pour les charges et dépenses. Le revenu imposable ainsi déterminé sera également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif. Parmi eux, on peut citer :
- Le dispositif Pinel, qui permet une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location, sous certaines conditions.
- Le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien pour l’achat d’un logement meublé dans une résidence avec services (étudiante, senior…).
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique pour les BIC et de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier.
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est important de bien étudier les différents régimes fiscaux et dispositifs afin d’optimiser votre rentabilité et votre fiscalité.
Pour conclure, la fiscalité des revenus locatifs peut paraître complexe, mais une fois les bases maîtrisées, elle offre de nombreuses opportunités pour optimiser son investissement immobilier. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans votre projet.