La loi Carrez, du nom de son initiateur Gilles Carrez, a été instaurée en France en 1996 pour protéger les acquéreurs de lots en copropriété. Elle impose la mention de la superficie privative d’un lot vendu dans l’acte authentique de vente ou bien dans le bail. Mais comment est déterminée cette superficie, et notamment quelle hauteur minimale doit être prise en compte ? Cet article vous apporte toutes les réponses et les précisions nécessaires pour mieux comprendre et appliquer la loi Carrez.
Les principes généraux de la loi Carrez
La loi Carrez vise à protéger les acquéreurs d’un bien immobilier en leur fournissant une information fiable et précise sur la surface réelle du logement qu’ils souhaitent acheter. Cette disposition s’applique uniquement aux biens immobiliers en copropriété d’une surface supérieure à 8 m² : appartements, maisons, locaux commerciaux ou professionnels. Pour être considérée comme privative, la surface doit être exclusive au propriétaire du lot concerné.
La superficie privative se calcule en prenant en compte les planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les combles non aménagés, caves, garages, parkings ou terrasses ne sont pas inclus dans cette mesure. En revanche, les vérandas et loggias, par exemple, sont prises en compte dans le calcul.
La hauteur minimale imposée par la loi Carrez
Pour être intégrée dans la superficie privative selon la loi Carrez, une pièce doit présenter une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre. Cette règle s’applique également aux combles aménagés ou partiellement aménagés. Si une partie d’une pièce présente une hauteur inférieure à 1,80 mètre (par exemple, sous un escalier), cette partie ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la superficie.
Cette disposition vise à éviter que des espaces difficilement exploitables ne soient inclus dans les surfaces annoncées et ainsi à garantir une meilleure information pour l’acquéreur. Il est important de noter que si la superficie réelle du bien vendu s’avère inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte de vente ou le bail, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour demander une diminution du prix au vendeur.
Le mesurage et le certificat loi Carrez
Le mesurage de la surface privative selon la loi Carrez peut être réalisé par le propriétaire lui-même, par un agent immobilier ou par un professionnel spécialisé (géomètre-expert, architecte…). Toutefois, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour garantir une mesure fiable et précise. En effet, en cas d’erreur supérieure à 5%, le vendeur peut être contraint de rembourser une partie du prix de vente.
Le professionnel qui réalise le mesurage doit établir un certificat loi Carrez, document attestant de la superficie privative du lot. Ce certificat doit être annexé à l’acte authentique de vente ou au bail. Il a une durée de validité illimitée, à condition qu’aucune modification n’ait été apportée au bien immobilier concerné (travaux d’agrandissement, démolition…).
Les conséquences en cas de non-respect de la loi Carrez
Le non-respect des dispositions de la loi Carrez peut entraîner des sanctions pour le vendeur. Si la superficie réelle du bien vendu est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte authentique de vente ou le bail, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour engager une action en diminution du prix. La demande doit être adressée au juge et peut aboutir à une réduction proportionnelle du prix de vente, calculée en fonction du pourcentage d’écart entre les deux surfaces.
En outre, si le vendeur ne fournit pas de certificat loi Carrez lors de la signature de l’acte authentique de vente ou du bail, l’acquéreur peut demander l’annulation du contrat dans un délai d’un mois. Toutefois, cette annulation n’est pas automatique et reste soumise à l’appréciation du juge.
La hauteur loi Carrez est un élément clé du calcul de la superficie privative d’un bien immobilier en copropriété. Veiller au respect de cette disposition permet non seulement de protéger les droits des acquéreurs, mais également d’éviter des litiges et des sanctions pour les vendeurs.